30살 애기임..특례 보금자리로 이번에 매매했는데 큰 금액은 아니지만 나름의 이유들을 좀 정리해보려고 해.
증권사에 있다보니 선배들이나 주변사람 조언도 많이 얻어서 고민중인 사람 있으면 참고해~
– 전용59, 최고가 7억, 매매가 5.1억(-25%), 대출 4억, 내돈 1.1억으로 매수결정
– 서울 옆세권 20년 10월 승인, 준신축 고층 최저호가
– 특례 보금자리가 개꿀인게 4억을 40년 체증식 4.2%로 받을 시 월 상환액 약130만원. 중도환매 가능, 거주의무 없음
– 즉 월세 줄 수 있음. 현재 월세 시세 5천/130으로 원리금 납부 부담 없고 장기주택저당차입금 소득공제 혜택 받으면 연간 600만원 오히려 이득임
(내년 공제부터 6억원이하 아파트로 변경예정, 소득세40%)
– 즉 자본금 1.1억에 보증금 5천 감안 시 0.6억 기회비용만 감수하면 됨, 이자 소득공제 받을 시 연간 500만원 이익임.
– 21년도 신고가 7억 전에 6억에 매수했다고 해도 지금이 이익임. 대출 5억 / 30년 / 2% / 원리금균등 = 월 180만원
(소득공제 혜택도 없고, 체증식 안되고, 해지수수료 있고)
일단 내가 매수한 집의 조건이나 상황은 이러한데, 결국 중요한 건 그래서 집값이 앞으로 오를거냐인데 내 생각은 이래.
– 결론적으로 가장 좋은 타이밍은 올해 3분기라고 생각함
– 금리상승 사이클 막바지를 올해 3~4분기로 보고 내년 2~3분기에는 연말까지 목표치인 2%수렴 전망 나올듯
– 은행 이자율을 결정하는 코픽스 금리랑 조달금리 기준인 5년물 국고채도 고점대비 1%p 이상 하락한 상태.
– 코픽스, MBS 금리 다 작년 4분기가 고점이었고, 급매도 그때 많이 해소되었음.
– 부동산은 기본적으로 규제영향을 많이 받는데, 규제를 연초에 대거 완화함. 실수요위주 매수세에서 투자수요까지 회복 가능할 것 같음(나같은 케이스)
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